افق آنلاین ، در قسمت‌های گذشته‌ی پرونده «زمین بی‌صاحب»، با مفهومی به نام «کاداستر»، آشنا شدیم و کارکردها، نقش‌ها و مزیت‌های آن را برای توسعه و پیشرفت کشور در ازدواج و مسکن گرفته تا مالیات و بودجه‌ریزی بررسی کردیم.
از آن‌جایی که کاداستر و سامانه‌های مدیریت زمین، از مهم‌ترین زیرساخت‌های هر کشوری به‌شمار رفته و برای اجرا و تکمیل آن، نیازمند برنامه‌ریزی بلندمدت و تخصیص اعتبار و بودجه‌ی متناسب با اهداف طرح می‌باشد، به اصلی‌ترین مشکل آن در کشور؛ یعنی، عدم پیش‌بینی بودجه‌ی کافی برای کاداستر نیز اشاره‌شد.
اما، اصلا «کاداستر» چیست؟ از کجا آمده و به چه دردی می‌خورد؟
کاداستر دارای حداقل پیشینه‌ی سه هزار سال قبل از میلاد، در تمدن مصر و بابل، برای اهداف مدیریت زمین و اخذ مالیات بوده‌است. کاداستر به شیوه‌ی نوین، در سال ۱۸۱۶ توسط ناپلئون و با شعار «کاداستر به‌عنوان تضمین قابل اعتماد برای مالکیت زمین به هر شهروند، می‌تواند نقطه‌ی سرآغاز امپراطوری‌ها باشد»، پایه‌گذاری شد.
ریشه‌ی لغت کاداستر، از واژه‌ی یونانی «کاتاستِکین»، به‌معنی دفتر یادداشت، آمده‌است. کاداستر در اصطلاح، نوعی نقشه‌برداری ثبتی است که موقعیت و اندازه‌ی ملک، به‌همراه مالکیت، کاربری، حقوق و مسئولیت‌ها و ارزش آن را برای مراجع اداری و قضایی، ثبت و معین می‌کند. پس می‌توان گفت: کاداستر در حقیقت، «نقشه‌ی مالکیت» است.
البته کاداستر ناپلئونی، بیش‌تر به کاداستر مالیاتی معروف شد؛ اما به تدریج و با پیشرفت فناوری و رشد جوامع، نظام کاداستر در همین سطح باقی نماند و کارکرد آن از ثبت مالکیت و گرفتن مالیات، به مدیریت اراضی و کاربری آن‌ها و تدوین برنامه‌های توسعه‌ی شهر‌ها و در نهایت، به کاداستر جامع یا چندمنظوره رسیده‌است.
امروزه کشور‌های توسعه‌یافته و حتی درحال‌توسعه، کاداستر را به‌عنوان ضروری‌ترین رکن تثبیت مالکیت زمین برای حکومت و شهروندان و به‌عنوان ابزاری قدرتمند در تصمیم‌گیری و برنامه‌ریزی‌های ملی، اجرا کرده و آن را در زمره‌ی نهاد‌های رسمی و از پایه‌های امنیت ملی می‌دانند.
کاداستر، تنها به نقشه‌ی مالکیت خلاصه نشده؛ بلکه با مفهومی جامع‌تر مواجه است که اراتفاع ساختمان‌ها را به‌عنوان بُعد سوم و وضعیت زمانی ملک را به‌عنوان بعد چهارم در نظر می‌گیرد. شاید در گذشته، دانستن طول، عرض، مساحت و املاک مجاور یک ملک، برای رفع اختلافات بسنده می‌کرد؛ اما امروزه حقوق و مسئولیت‌های دیگری علاوه‌بر همسایگی، تعریف شده‌است.
از طرف دیگر، انواع مختلفی برای کاداستر تعریف‌شده که همه‌ی این‌ها درمجموع، یک مفهوم و نظام جامع به اسم کاداستر چندمنظوره را تشکیل می‌دهند. برای اجرای کاداستر چندمنظوره، باید اطلاعات مختلفی جمع‌آوری شده و سپس، با تلفیق آن‌ها به سامانه‌های کاداستر، می‌توان به کاداستر چندمنظوره دست‌یافت. در ادامه، انواع مختلف کاداستر، بررسی می‌شود.
مبنای ادعای مالکیت شما، سند رسمی کاداستری است!
«کاداستر ملکی»، اولین نوع کاداستر است که هدف آن، تثبیت مالکیت افراد و نهاد‌های حکومتی بر املاک است. در کشور ما، این مورد با صدور «سند تک برگی» شناخته می‌شود که در آن، موقعیت ملک، امکانات شخصی و عمومی در دسترس ملک و اطلاعات مالک یا مالکان، به‌همراه تمامی حقوق و مسئولیت‌ها، به‌دقت ذکر می‌شود.
با توجه به قیمت بالای زمین در مناطق شهری و تفاوت آن در گستره‌ی شهر و اختلاف ارزش ملک مسکونی نسبت به اراضی کشاورزی، نقشه‌های کاداستر ملکی را با بیش‌ترین دقت درنظر گرفته و معمولا در مقیاس ۵۰۰/۱ برای شهر‌ها و ۲۰۰۰/۱ برای روستا‌ها و زمین‌های زراعی تهیه می‌شود. حتی برخی کشورها، برای مناطق دارای اهمیت بیش‌تر، مقیاس ۲۰۰/۱ را تعیین کرده‌اند.
مالیات، براساس دارایی افراد، تعیین می‌شود
با جمع‌آوری این اطلاعات و تهیه‌ی پایگاه داده‌ی آن، می‌توان دیگر کارکرد‌های نظام کاداستر را با دریافت اطلاعات مورد نیاز از دستگاه‌های مرتبط، اجرا نمود. در گام اول، «کاداستر مالی» مطرح می‌شود که کاربرد خود را در تعیین و اخذ مالیات، مبتنی بر اطلاعات مالکیتی، به نمایش می‌گذارد. پس می‌توان گفت که با استفاده از آن، مالیات بر خانه‌های بدون استفاده و خالی را تعیین کرد.
طبق الگوی بازار، نوع محصول را انتخاب کنید
در حوزه‌ی بازار محصولات کشاورزی و دامداری، مهم‌ترین نیاز برای تعیین نوع کشت و نوع محصول، کنترل قیمت‌ها، کنترل و تصمیم‌گیری در مورد صادرات و واردات محصولات مورد نیاز و تعیین بهترین مکان برای ایجاد مزارع، از «کاداستر زراعی» استفاده می‌شود. نقشه‌های آن دقت کم‌تری نسبت به کاداستر شهری دارد و تنها با ثبت مالکیت افراد بر زمین‌ها، نمی‌توان به اجرای کاداستر زراعی افتخار کرد!
حوزه‌ی استحفاظی یعنی چه؟
تقسیم‌بندی‌های منطقه‌ای مانند مرز‌های استان‌ها، بخش‌ها، شهرستان‌ها و تعیین مرز‌های بین‌المللی، با استفاده از «کاداستر سیاسی» انجام می‌شود. در این نظام، اطلاعات لازم برای برنامه‌ریزی و مدیریت تقسیمات منطقه‌ای، از قبیل: ایجاد استان های جدید و یا حتی تعیین پایتخت جدید، تهیه می‌گردد. پس، با توجه به قابلیت زمین، محدوده‌ی هر استان، مشخص می‌شود.
بالاخره ایران مالک چه مقدار از دریای خزر است؟
برای تعیین مرز‌های آبی کشورها، حد نفوذ و میزان مالکیت هر کشور در آب‌های مجاور مانند خلیج فارس و دریای خزر و تعیین حریم رودخانه‌های دائمی و فصلی، مفهمومی به نام «کاداستر آبی» تعریف شده و در واقع، زیرمجموعه‌ی کاداستر سیاسی محسوب می‌شود. با توجه به حساسیت برخی کشورها با داشتن مرز آبی با کشور همسایه، اهمیت این نوع از کاداستر، تبیین شده است. در موارد دیگر، می‌توان به تغییر حریم و عمق رودخانه‌ها بر اثر سیلاب اشاره کرد که برای مثال در سیل اخیر سیستان و بلوچستان، به‌گفته‌ی برخی منابع محلی، حریم رودخانه‌ایی تا ۱۰ متر افزایش داشته‌است؛ در این موارد، چه مرجعی می‌تواند املاکی را که از بین می‌رود، برای مالک آن‌ها تضمین کند؟
چرا چند نوع کاداستر؟
با وجود موارد گفته‌شده و با همگام‌سازی آن‌ها، «کاداستر چندمنظوره» شکل می‌گیرد و به نظامی گفته می‌شود که علاوه بر برآوردن اهداف مورد نظر در تعریف کاداستر، بتواند پاسخگوی نیاز‌های برنامه‌های عمرانی، اجتماعی و اقتصادی که در آن‌ها، تقسیم‌بندی زمین دارای اهمیت است، باشد. مجموعه‌ای منظم و به‌روز که در بسیاری از کشورها، ابتدا از کاداستر مالی به کاداستر ملکی و سپس، به کاداستر جامع متحول گردیده و به‌عنوان مبنایی برای انجام برنامه‌ریزی‌های پیشرفت و توسعه، استفاده می‌شود که البته، آن هم منوط به همکاری تمام دستگاه‌ها و نهاد‌های کشوری در به‌ثمر رسیدن آن است. با این وجود، فرض کنید یک ملک و املاک و اراضی همسایه‌ی آن بر اثر سیل یا زلزله، کاملا تخریب شوند. سؤال این است که صرفاً با در اختیار داشتن یک نقشه که این اطلاعات را مشخص کرده، چگونه می‌توان در صورت از بین رفتن مرزها، دوباره چهارگوشه‌ی ملک را دقیقا برروی همان مکان قبلی پیاده‌سازی کرده و از تعرضات ملکی و اختلافات آتی جلوگیری کرد؟ در این شرایط است که لزوم در اختیار داشتن کاداستر جامع، روشن می‌شود.
در این قسمت، با کاداستر و انواع آن آشنا شدیم و دیدیم که تنها به نقشه‌ی مالکیت خلاصه نمی‌شود. با ما همراه باشید تا وضعیت کاداستر کشور را به طورکامل در قسمت بعدی پرونده‌ی «زمین بی‌صاحب»، بررسی کنیم.
دانشجو
