یادداشت میهمان: مصطفی رنجبر: طرح ساخت خانه‌های ۲۵ تا ۴۰ متری ایدهای بود که اواخر آذرماه سال گذشته (۱۳۹۸) توسط معاون معماری و شهرسازی شهرداری تهران مطرح شد و موافقان و مخالفان زیادی پیدا کرد که هر کدام استدلال‌هایی را در تأیید و یا رد طرح مذکور ارائه کردند.
این طرح پس از بحث‌های فراوان، اخیراً طی یک تفاهمنامه به تایید شهرداری و وزارت کشور رسیده و با چراغ سبز دولت روز به روز به مرحله اجرا نزدیکتر می‌شود؛ هر چند طرح مذکور نتوانسته موافقت مجلسی‌ها را کسب کند و طبق اعلام رئیس کمیسیون عمران مجلس، اکثریت نمایندگان با تولید مسکن کوچک مخالفند.
نکته بارز طرح مذکور برداشته شدن کامل بار تأمین مسکن جوانان از دوش دولت و سپردن آن به دست بازار مسکن و فعالان این عرصه است.
آنچه در حمایت از طرح مذکور بیان شده این است که عرضه این خانه ها فشار تقاضا را کم می کند و نوسانات شدید بازار مسکن را رو به تعادل می‌برد. همچنین کاهش تحرکات جغرافیایی افراد به دلیل کاستن از حجم حاشیه‌نشینی و نزدیک کردن محل کار افراد به محل زندگی آنها از دیگر مزیت های عنوان شده برای این طرح است؛ اما از طرفی دیگر بایستی دید با توجه به قیمتهای نجومی مسکن در تهران آیا جوانان قدرت خرید همین ۲۵ متر را دارند؟! آیا وام‌های دولت کفاف هزینه خرید این واحدها را به دهک‌های متوسط و ضعیف جامعه میدهد یا تعداد زیادی از مردم، قدرت خرید همین واحدها را هم نخواهند داشت؟
همین چند روز پیش بود که دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی متوسط قیمت مسکن در تهران در ماه خرداد را ۱۹ میلیون و ۷۱ هزار تومان اعلام کرد. با این حساب هزینه یک واحد ۲۵ متری در تهران رقمی نزدیک به ۵۰۰ میلیون تومان می شود. آیا یک زوج جوان با روی هم گذاشتن وام ازدواج و مسکن دولت، توان خرید یک واحد ۲۵ متری را در شرایط حاضر دارند؟ تجربه دولت یازدهم و دوازدهم در زمینه انواع طرح های مسکن بیانگر این بوده که اراده جدی برای حل این معضل که اکنون بسیاری از جوانان را با خود درگیر کرده وجود ندارد. از جمله این طرح ها می توان طرح های مسکن اجتماعی و حمایتی، فروش اقساطی مسکن، صندوق پس انداز مسکن، بازار رهن ثانویه مسکن، مسکن قسطی کارمندان و طرح مسکن ملی را نام برد که همگی آنها در حد حرف باقی مانده و اقدام جدی برای علمیاتی کردن آنها صورت نگرفته است.
همه این کوتاهی‌ها در شرایطی صورت گرفته که طبق قانون تسهیل ازدواج مصوب سال ۱۳۸۴ مجلس شورای اسلامی، دولت بایستی به مدت سه سال برای زوجین جوان «مسکن موقت» تهیه و در اختیار آنها قرار دهد.
افزایش قیمت مسکن در تهران در شرایطی از متوسط قیمتها در بسیاری از شهرهای پیشرفته جهان پیشی گرفته که کیفیت زندگی در این شهر وضعیت نامطلوبی دارد؛ به نحوی که طبق رتبه بندی که توسط موسسه بین المللی داده سنجی «نامبئو» صورت گرفته، کیفیت زندگی در تهران پس از کاراکاس ونزوئلا و لاگوس نیجریه از آخر سوم است. این رتبه بندی هرساله براساس شش شاخص قدرت خرید، امنیت، مراقبت های درمانی، هزینه های زندگی، نسبت هزینه مسکن به درآمد، زمان اتلاف شده در ترافیک، شاخص آلودگی و شاخص اقلیمی صورت می گیرد و تهران از نظر شاخصه های کیفیت زندگی غالباً در رتبه های پایانی لیست قرار می‌گیرد.
مشکل دیگر خانه‌های ۲۵ متری، تضاد آن با سیاستهای کلی جمعیت و عدم امکان اضافه شدن عضو جدید به خانوادهها با توجه به ابعاد کوچک است. براساس مطالعات وزارت راه و شهرسازی، سرانه متراژ واحد مسکونی برای هر فرد معادل حدود سی متر است؛ بنابراین یک خانواده سه نفره حداقل به خانه ای با متراژ ۹۰ متر برای زندگی نیاز دارند. همچنین عدم امکان صله رحم و رفت و آمد خانوادگی که در فرهنگ ایرانی جایگاه بسیار برجسته ای دارد از دیگر مشکلات مربوط به این خانه‌ها است.
آنچه پر واضح است این است که ریشه اصلی بحران کنونی مسکن به کاهش عرضه و دلال بازی برمی گردد و اگر این مشکلات مرتفع شود قیمت مسکن هم متعادل می‌شود. در شرایطی که طبق آمارها، تعداد خانه های خالی تهران بیش از دو و نیم میلیون خانه و دو برابر استاندارهای جهانی است و قانون مالیات بر خانه های خالی هم هنوز پس از مدتها به مرحله اجرا نرسیده؛ صحبت از کوچکسازی خانه ها به تنهایی نمی تواند راه چارهی این مشکل باشد و بیشتر به پاک کردن صورت مسئله می‌ماند تا ارائه یک راه حل کاربردی.
بنابراین اگر دولت و سایر دستگاه‌های دخیل در امر مسکن به دنبال رفع عوامل اصلی رشد قیمت مسکن نباشند این طرح نیز صرفاً دلالبازی را افزایش داده و به رشد مجدد قیمت ها دامن خواهد زد. مقابله با احتکار خانه و افزایش عرضه در بازار مهمترین راهبردی است که می تواند گره گشای مشکل بازار مسکن باشد و خانه های کوچکمتراژ هم می توانند مکمل طرح های دیگر باشند و به متعادل شدن بازار عرضه و تقاضا کمک کنند. می‌توان گفت پیگیری اجرای قانون اخذ مالیات از خانه های خالی توسط مجلس یازدهم سنگ محک مهمی برای سنجش عملکرد نمایندگان تازه نفس بهارستان است.
در پایان باید گفت که طرح مسکن ۲۵ متری همانطور که در سطور فوق آمد قطعاً خالی از نقد نیست اما در شرایط فعلی و در صورت اجرای اصولی و صحیح می‌توان آنرا بخشی از تعهد دولت برای حل مشکل مسکن جوانان تازه متاهل شده دانست.
مسکن ۲۵ متری در شرایطی می‌تواند یک انتخاب موقت برای زوج هایی باشد که از طرفی در آغاز زندگی هستند و از طرف دیگر قادر به تهیه حداقل مسکن مورد نیاز نیز نمی‌باشند. این خانه ها در بهترین حالت می توانند به عنوان یک دوره گذار برای خانوارهای نوپا جهت خرید خانه های با متراژ بزرگتر در نظر گرفته شوند.
انبوه عرضه این خانه ها می تواند این کالا را از حالت سرمایه ای خارج کرده و تعداد زیادی از زوجین که به دلیل کمبود نقدینگی به بازار استیجاری مسکن روی آورده اند را به سمت بازار خرید و فروش مسکن سوق دهد؛ اما این راه حل موقت به هیچ وجه نباید تبدیل به یک گزینه دائمی و متداول گردد. این شیوه همانطور که گفته شد می‌تواند جوابگوی نیاز یک زوج جوان در سالهای اول زندگی مشترک بوده و در واقع نقش یک خوابگاه متاهلی را برای آنها ایفا کند که در نهایت با پس انداز نقدینگی منجر به خرید خانه ای با متراژ بزرگتر و جایگزینی دیگر زوجین نوپا در این خانه های ۲۵ متری شود.
