آغاز ریزش بزرگ قیمت ملک در ۵/ ۱ سال اخیر

ماه گذشته حجم خرید آپارتمان در تهران با افت ۶۰ درصدی نسبت به اسفند ۹۹ روبه‌رو شد؛ به‌طوری‌که فروش در این بازار تحت‌تاثیر «افت تقاضای سرمایه‌ای» به کمترین میزان طی ۱۱ ماه اخیر رسید.

ریزش بزرگ قیمت ملک در ۵/ ۱ سال اخیر

سطح میانگین قیمت مسکن نیز در فروردین ۳درصد نسبت به اسفند پارسال کاهش پیدا کرد که رکورد ۱۸ماهه «بیشترین افت ماهانه» محسوب می‌شود. هرچند بخشی از کاهش حجم معاملات ناشی از تعطیلات نیمه اول فروردین و تعطیلات کرونایی بنگاه‌ها بوده اما «رفتار معنادار سمت عرضه و سمت تقاضا» طی هفته‌های اخیر بیانگر تاثیرگذاری «ریزش قیمت بازارهای موازی» بر جو بازار مسکن است. در حال حاضر «انتظارات کاهشی» در بازار ملک قوت گرفته است که همین تغییر جهت می‌تواند شروع «برگشت قیمت مسکن از اضافه پرش» باشد. دو گام سیاستی، تخلیه حباب را شتاب می‌دهد.

آغاز ریزش بزرگ قیمت ملک در ۵/ ۱ سال اخیر

با چرخش فرمان هدایت ملک‌بازها، بازار مسکن در ابتدای ۱۴۰۰ با سقوط سراسری در بخش قیمت و معاملات مواجه شد. به گزارشی ، بررسی روند بازار مسکن طی چند سال اخیر حاکی از آن است که فرمان هدایت بازار املاک در بخش معاملات و ساخت وساز، بیش از آنچه که تحت کنترل بازیگران داخلی بازار همچون خریداران، فروشنده‌ها، سازنده‌ها و… باشد؛ در دست عوامل بیرونی اثرگذار بر این بازار یعنی ریسک غیراقتصادی، انتظارات تورمی و نوسانات بازار ارز و سهام بود. طی سه سال اخیر، بالا بودن ریسک غیراقتصادی منجر به ایجاد انتظارات تورمی در جامعه شد و شکل‌گیری همین انتظارات، فعالیت سفته بازی و خریدهای هیجانی را در بازارها افزایش داد.

با این حال انتشار گزارش رسمی بانک مرکزی ازتحولات بازار مسکن شهر تهران در نخستین ماه ۱۴۰۰ طی روز گذشته نشان داد در ماه ابتدایی امسال، فرمان هدایت ملک بازها چرخش کرد. به این معنی که بازار ارز، سکه و سهام به عنوان عوامل بیرونی تاثیرگذار بر بازار ملک برخلاف چندماه گذشته که در مسیر افزایشی حرکت می‌کردند با چرخش ۱۸۰ درجه‌ای، بازار مسکن را نیز به مسیر جدیدی هدایت کردند، مسیری که باعث سکته کامل در بازار مسکن شد.

بررسی‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران طی یک ماه فروردین، با یک کانال عقبگرد، به سطح ۲۹ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان رسیده است. به این ترتیب تورم ماهانه بازار املاک منفی ۱/ ۳ درصد ثبت شده است. این در حالی است که در اسفندماه میانگین قیمت آپارتمان در شهر تهران در کانال ۳۰ میلیون تومان قرار داشت و تورم ماهانه معادل ۷ درصد بود اما اکنون نزدیک به یک میلیون تومان میانگین قیمت مسکن در هر مترمربع، کاهش پیدا کرده است.

بررسی روند قیمتی و تورم ماهانه املاک طی چند سال اخیر نشان می‌دهد تورم ماهانه منفی ۳ درصد در فروردین ماه ۱۴۰۰، بیشترین افت قیمت مسکن از شهریور سال ۹۸ تاکنون است. هرچند در برخی از ماه‌ها تورم ماهانه بازار املاک تا سطح ۵/ ۱ درصد نیز کاهش پیدا کرده که آخرین افت تورم ماهانه مربوط به آذر سال قبل است که انتظارات تورمی تحت تاثیر کاهش ریسک غیراقتصادی، در مسیر نزولی شدن حرکت کرد.

تحول بازار مسکن در ابتدای امسال در حوزه افت تورم ماهانه اتفاقی است که از اواخر سال گذشته تا هفته‌های گذشته در قالب گزارش‌های متعدد تحت عنوان آینده بازار مسکن و سمت و سوی قیمتی در این بازار، به آن پرداخته شده است.

مطابق با پیش‌بینی‌ها این انتظار وجود داشت که اگر یک بار دیگر همچون اتفاقی که در آبان و آذرماه سال گذشته رخ داد، انتظارات تورمی کاهش پیدا کند و سایر بازارهای مالی در مسیر ریزش قرار بگیرند با توجه به آنکه فضای داخلی بازار مسکن نیز برای تخلیه حباب قیمت آماده است، کاهش تورم ماهانه و ریزش قیمت دور از ذهن نیست.

تحول بازار مسکن در ابتدای امسال حاکی از آن است که یک شوک کاهشی در انتظارات تورمی، توانست یک خوش‌بینی نسبی در میان بازیگران این بازار ایجاد کند و در نتیجه رکورد بیشترین کاهش قیمت مسکن در ۱۸ ماه گذشته اتفاق افتاد بنابراین همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد اکنون بستر مناسب برای تخلیه حباب قیمت مسکن فراهم است.

مقایسه نرخ رشد نقدینگی و نرخ رشد قیمت مسکن از سال ۹۳ تا بهمن ماه سال گذشته مشخص می‌کند اگر فضا برای تخلیه حباب قیمت مسکن فراهم شود، قیمت اسمی در این بازار بین ۲۰ تا ۳۰ کاهش پیدا می‌کند.

در عین حال حجم معاملات ثبت شده در بنگاه‌های املاک در فروردین ماه نیز به حدود ۲ هزار و ۱۰۰ فقره رسیده که نسبت به آخرین ماه سال گذشته حدود ۶ درصد افت داشته است. در اسفندماه سال ۹۹، حجم معاملات املاک در شهر تهران بیش از ۵ هزار فقره بود. این میزان معاملات خرید و فروش ثبت شده رکورد ۱۱ ماهه در کمترین حجم معاملات ماهانه را از آن خود کرده است. با این حال یک نکته قابل توجه در مورد وضعیت ماه‌های اخیر بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات وجود دارد.

به طوری‌که از نیمه دوم سال گذشته که حجم معاملات ماهانه مسکن به کمتر از ۵ هزار فقره رسیده مشخص شد که میانگین قیمت اعلام شده نمی‌تواند به طور کامل منعکس‌کننده سطح حقیقی قیمت باشد، چراکه در یک ماه که حجم معاملات در سطح حداقلی قرار دارد اما بخش عمده معاملات مربوط به واحدهای نوساز است و طبیعی است که میانگین قیمت مسکن در شهر بالاتر محاسبه شود و سطح حقیقی قیمت‌ها در مناطق ۲۲گانه پایتخت متفاوت باشد.

به تعبیر دیگر حجم پایین معاملات در یک ماه منعکس‌کننده حقیقت نیست، از این رو به نظر می‌رسد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بسیار بیشتر از آنچه در این گزارش منعکس شده، با ریزش مواجه شده باشد.

با این حال بی‌تردید مهم‌ترین علت منفی شدن تورم ماهانه بازار مسکن، خوش بینی به آینده ناشی از تداوم نشست‌های وین و تغییر مسیر بازارهای مالی همچون ارز و سکه است. این وضعیت تب خریدهای سرمایه‌های را در بازار مسکن کاهش داد و از سوی دیگر بازیگران سمت عرضه با این برداشت که حباب قیمتی در حال تخلیه است تا حدودی به بازار بازگشتند.

اما این وضعیت یعنی خوش‌بینی به آینده و تغییر مسیر افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن با دو حرکت از سوی سیاست‌گذار مسکن می‌تواند پایدار شود. حرکت نخست، برقراری مالیات سالانه بر املاک است که منجر به افزایش عرضه و فروش مسکن در بازار و نهایتا کمک به ادامه کاهش قیمت‌ها در این بازار خواهد شد.

اما حرکت دوم ایجاد بازدارندگی برای ورود سرمایه‌گذارانی که دیدبلندمدت به بازار مسکن دارند، است. تجربه چند ساله نشان می‌دهد رقیب اصلی بازار مسکن، بازار پول است. به طوری‌که سرمایه‌گذارانی که ریسک گریز هستند و در عین حال تمایل به حفظ ارزش دارایی خود دارند معمولا یکی از دو بازار مسکن یا پول را انتخاب می‌کنند. طی این سال‌ها، هرزمان که نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی منفی بود، این گروه از سرمایه‌گذاران بازار مسکن را به عنوان بازار هدف انتخاب کردند.

از این رو این نکته باید قابل توجه سیاست گذار قرار گیرد که اگرچه در حال حاضر دیدگاه کاهش انتظارات تورمی و احتمال کاهش قیمت واقعی مسکن وجود دارد اما با تغییر سایر پارامترها این دیدگاه می‌تواند پایدار نباشد و مجددا بازار مسکن را برای ورود سرمایه‌ها آماده کند. اما جذاب کردن سپرده‌گذاری در بانک‌ها می‌ تواند بخشی از سرمایه‌ها را از این بازار دور کند و شرایط برای تخلیه بیشتر حباب فراهم شود، به ویژه آنکه طی یک ماه گذشته بازار مسکن در میان بازارهای مالی کمترین میزان ریزش را داشته است.

مطابق با آمار، بازار ارز با کاهش  منفی ۵/ ۳ درصدی بازدهی و سکه با کاهش منفی ۵/ ۸ درصدی بازدهی، بورس با کاهش ۷/ ۶ درصدی بازدهی طی یک ماه گذشته مواجه بودند در حالی که تورم ماهانه در بازار مسکن منفی سه درصد کاهش را تجربه کرده است. دارابودن پایین‌ترین رتبه ریزش در یک ماه گذشته می‌تواند یک پیام مهم برای سیاست‌گذار داشته باشد. این نکته مهم که اگر ریزش در سایر بازارها ادامه پیدا کند گروهی که دید سرمایه‌گذاری بلندمدت دارند ممکن است به سمت بازار مسکن حرکت کنند و مجددا زمینه برای رشد قیمت‌ها در این بازار فراهم شود