طی دست کم دو سال اخیر بدنه کارشناسی بخش مسکن پی برده بود در شهر تهران بازار ملک به نوعی بیماری با منشا ویروس «خانه خالی» دچار شده است که بیمارانش مالکانی هستند که از یک تا حداقل ۵ فقره از املاک مسکونی شان را از بازار مصرف خارج کرده و بدون استفاده احتکار کرده اند.
اما چون گروه یا نهادی تعداد خانه های خالی را شمارش نکرده بود، تصور می شد ابعاد ویروس در حد آسیب رساندن به بازارمسکن نیست.
به همین خاطر اغلب کارشناسان حتی فکر کردن به این معضل را اقدامی بی خاصیت می دانستند، طوری که سال گذشته بعد از اطلاع وزارت مسکن وقت از خالی بودن ۱۵۰ هزار واحدمسکونی در پایتخت – این وزارتخانه از روی مصرف صفر انرژی در قبوض برق به اطلاعات خانه های خالی رسیده بود – به رغم عزم وزارتخانه برای برخورد قانونی با مالکان این خانه ها، مقاومت برخی دستگاه ها مانع اقدام شد. اکنون ابهام و اختلاف نظر دولتی ها درباره خانه های خالی را مرکز آمار ایران خاتمه داده است.
علی نیکزاد وزیر راه وشهرسازی بعد ازظهر پنج شنبه بعد از بازدید ۷ساعته از آخرین وضعیت ساخت وسازهای مسکن مهر در شهر جدید پرند در پاسخ به اینکه «چرا امسال بعد از ثبت نام ۲۰۰ هزار مستاجر تهرانی در مسکن مهر پرند و پردیس، هنوز ناآرامی اجاره بها در تهران مشاهده می شود؟» گفت: شواهد نشان می دهد در حال حاضر بازار مسکن برای تعادل واقعی اگرچه از ناحیه عرضه واحدهای مسکونی جدید و ساخت وساز تقریبا تامین شده است اما در بخشی از بازار تحرکاتی در جریان است که نیاز است، در اسرع وقت برای مقابله با آن اعمال قانون کنیم.
وزیر راه وشهرسازی در ادامه با بیان اینکه رییس مرکز آمار ایران چهارشنبه گذشته در جلسه هیات دولت یافته های مرکز از سرشماری نفوس ومسکن سال۹۰ را در قالب گزارش و CD ارائه کرد و اسناد این گزارش هم موجود است، گفت: براساس نتایج سرشماری که سال گذشته انجام شده، ۲۰ میلیون واحدمسکونی در کشور وجود دارد که از این تعداد یک میلیون و ۶۶۶ هزار واحدمسکونی خالی از سکنه است.
نیکزاد تعداد خانه های خالی در تهران را نیز با استناد به گزارش مرکز آمار ۳۲۷ هزار و ۷۵۰ واحدمسکونی عنوان کرد و گفت: وجود این تعداد آپارتمان بدون استفاده در کشور معنا ندارد و حتما نیاز به اعمال قانون دارد.
وزیر راه وشهرسازی تصریح کرد: اخیرا وزارتخانه ما با همکاری کمیسیون اقتصادی مجلس مطالعه مشترکی را در زمینه نحوه کنترل بازار مسکن با ابزارهای مالیاتی شروع کرده و شخص من قصد دارم حتما تا قبل از پایان کار دولت دهم اخذ مالیات از خانه های خالی را مصوب کنم و این اقدام را برای آرامش بخشیدن به بازار عملیاتی کنم.
نیکزاد در عین حال تاکید کرد: مطابق آمارهای رسمی میزان رشد اجاره بها و قیمت مسکن در تهران و سایر شهرها همچنان کمتر از نرخ تورم است و چنانچه بازار خانه های خالی برای مالکان این خانه ها از طریق ابزارهایی همچون مالیات و تعزیرات ناامن شود، احساس کمبود آپارتمان از بین می رود.
۸ درصد خانه های کشور خالی است
سرعت رشد خانه های خالی طی ۵ سال گذشته از سرعت ساخت وساز و عرضه های جدید بیشتر بوده است. این تحلیل حاکی است: ظرفیت مسکونی در کشور – تعداد واحدهای مسکونی- در فاصله سال های ۸۵ تا ۹۰ معادل ۲۵٫۸ درصد افزایش پیدا کرده است به این معنی که در سرشماری سال۸۵ تعداد واحدهای مسکونی در کشور ۱۵ میلیون و ۹۰۰ هزار فقره بود و در سرشماری سال۹۰ این رقم به ۲۰ میلیون واحدمسکونی رسیده است.
این نرخ رشد عرضه در طول دوره های قبل از سال۸۵ سابقه نداشته است و عمده این رشد عرضه در دو سال اخیر اتفاق افتاده است. اما طی همین ۵ سال گذشته تعداد خانه های خالی در کشور ۴ برابر شده است. سال۸۶ با اعلام نتیجه سرشماری نفوس ومسکن سال۸۵ مشخص شد در کشور ۴۰۰ هزار واحدمسکونی بدون استفاده وجود دارد.
البته در آن سال تعداد خانه های خالی با توجه به استاندارد جهانی که می گوید «در هر شهر یا کشوری باید ۴ تا ۵ درصد از خانه ها خالی باشد تا خرید وفروش و نقل وانتقال به راحتی در آنجا قابل انجام باشد»، طبیعی گزارش شد چون که در سال۸۵ نسبت خانه های خالی به کل خانه های مسکونی ۲٫۵درصد بود که نصف نرخ طبیعی محسوب می شد.
اما اکنون بعد از ۵ سال مطابق گزارش های مرکز آمار ۸٫۳درصد کل خانه های مسکونی کشور خالی از سکنه شده که این نسبت از نرخ طبیعی مجاز فراتر رفته و رخداد احتکار مسکن در بازار را کاملا تایید می کند.
آنطور که دلالان ملک و کارشناسان براساس تحقیقات میدانی می گویند: عمده خانه های خالی در مالکیت بسازوبفروش ها قرار دارد به این شکل که تعداد افرادی که هرکدام صاحب بیش از ۲ واحد خالی از سکنه هستند قابل توجه است و در مقابل، تعداد مالکان دارای فقط یک خانه خالی آنچنان زیاد نیست.
در تهران ۱۰ درصد
حداقل ۲۰ درصد از کل خانه های خالی موجود در کشور، در تهران مستقر است. از یک میلیون و ۶۶۶ هزار خانه خالی در سطح کشور ۳۲۷ هزار و ۷۵۰ واحدمسکونی سهم شهر تهران است.
به این ترتیب با توجه به اینکه در تهران هم اکنون بیش از ۳ میلیون واحدمسکونی وجود دارد نسبت خانه های خالی به کل واحدها در پایتخت معادل ۱۰٫۱۵ درصد خواهد شد. یعنی اینکه بیش از ۲ برابر نرخ طبیعی خانه خالی در یک شهر، تهران دارای این نوع خانه ها است.
علت رشد خانه های خالی
مطالعه دقیق بازار مسکن ریشه رشد شدید خانه های خالی را روشن می کند. مطالعه تجربی کارشناسان اقتصاد مسکن نشان می دهد معمولا نوسان تعداد خانه های خالی با منحنی نوسان قیمت مسکن ارتباط معکوس دارد. در دو سه سال گذشته قیمت مسکن چه در تهران و چه در کشور تحت کنترل بوده و رشد هیجانی نداشته است.
این پدیده به صورت نامحسوس سوداگران بازار و حتی انبوه سازان را از فروش املاک شان منصرف کرده است و آنها را به امید افزایش قیمت در آینده، عملا به مالکان خانه های خالی تبدیل کرده است. به همین خاطر است که در سال های ۸۵ و ۸۶ همزمان با تشکیل بزرگ ترین حباب قیمتی در بازار مسکن تعداد خانه های خالی به نصف رقم طبیعی خود می رسد. کارشناسان برای کنترل این پدیده سیاست اخذ مالیات را پیشنهاد می کنند.
شاخص مثبت در مقابل خانه های خالی
در متن نتایج سرشماری سال۹۰ به رغم وجود پدیده منفی خانه های خالی، بهبود یکی از مهم ترین شاخص های بخش مسکن به چشم می خورد. در سال۹۰ شاخص «تراکم خانوار در واحدمسکونی» از ۱٫۱ به ۱٫۰۴ رسیده است.این شاخص نسبت تعداد خانوارهای ایرانی به تعداد واحدهای مسکونی را نشان می دهد که براساس آن در سال۸۵ به ازای هر ۱۱۰ خانوار ۱۰۰ واحد مسکونی قابل استفاده در کشور وجود داشته اما در حال حاضر به ازای هر ۱۰۰ واحد مسکونی ۱۰۶ خانوار وجود دارد که نشان می دهد عرضه مسکن رفته رفته در حال سربه سر شدن با تقاضای مسکن در کشور است.
اقتصاد ایرانی
