در رده‌بندی شهرهای اصلی به لحاظ نرخ رشد مسکن، شهرکرد با ۳۲درصد افزایش قیمت، در صدر بیشترین تورم مسکن طی نیم‌سال۹۳، معرفی شده است.
این اطلاعات معاونت مسکن که در مقایسه با آخرین گزارش مرکز آمار، جدیدتر محسوب می‌شود، حکایت از آن دارد که میانگین قیمت هر مترمربع خانه یا آپارتمان در کل کشور طی نیمه‌اول امسال به ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده که ۴/۱۲درصد نسبت به میانگین سال۹۲ افزایش یافته است.
در گزارش معاونت مسکن، متوسط قیمت کشوری در یکسال۹۲ مترمربعی ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اعلام شده در حالی که، شهریور امسال، مرکز آمار با انتشار گزارشی، متوسط قیمت کشوری مسکن در سال۹۲ را معادل یک میلیون و ۴۳۳ هزار تومان عنوان کرده بود.
بررسی‌ها درباره اختلاف ۷/۱ برابری بین آمار وزارت راهوشهرسازی و مرکز آمار از قیمت کشوری مسکن در یکسال۹۲ حاکی است: معاونت مسکن این وزارتخانه، برای محاسبه قیمت کشوری، وزن مربوط به حجم معاملات و قیمت مسکن شهر تهران را به‌طور کامل در محاسبات خود لحاظ می‌کند و در عین حال، حجم و قیمت معاملات سایر شهرها را نیز در محاسبه قیمت میانگین، در نظر گرفته است. با این حال، مرکز آمار و معاونت مسکن هر دو، از یک سامانه اطلاعاتی – سامانه رهگیری معاملات مسکن- قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در شهرها را استخراج می‌کنند، اما این دو نهاد در نحوه دریافت و گزینش اطلاعات و اینکه مثلا چه نوع معاملاتی با توجه به قیمت غیرطبیعی یا مساحت فوق‌العاده بزرگ یا بی‌نهایت کوچکی که دارد، نباید در محاسبات نرخ میانگین لحاظ شود، روش‌های متفاوتی به‌کار می‌گیرند.
این تفاوت‌ها در نحوه محاسبه، باعث شده از نظر معاونت مسکن وزارت راهوشهرسازی، میانگین قیمت آپارتمان در کل کشور در سال۹۲ مترمربعی ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برآورد شود در حالی‌که مرکز آمار، میانگین را در حد یک میلیون و ۴۳۳ هزار تومان می‌داند.
نزول نرخ رشد کشوری؛ ادامه دارد؟
براساس اطلاعات معاونت مسکن، میانگین قیمت آپارتمان در کل کشور از متری ۵/۲ میلیون در یکسال۹۲ به ۸/۲ میلیون در نیمه اول۹۳ رسیده که ۴/۱۲ درصد افزایش نشان می‌دهد.
اما این میزان رشد در مقایسه با افزایش ۷/۳۱ درصدی قیمت در سال۹۲، بیانگر «افت شتاب قیمت مسکن در سطح کشور در سال۹۳» است.
با این حال، میزان کاهش نرخ رشد کشوری در مقایسه با تغییرات نرخ رشد در تهران، نشان می‌دهد: رکودی که از اوایل سال۹۲ در بازار مسکن شهر تهران به شکل کاهش قیمت و حجم معاملات و سپس افت ساخت‌وساز، برقرار شد با تاخیر چندماهه، به سایر مراکز استان‌ها در حال سرایت است.
در تهران سال گذشته، میانگین قیمت مسکن حدود ۳۰ درصد افزایش پیدا کرد در حالی که سال۹۱، رشد ۵۰ درصدی را تجربه کرده بود. در نیمه اول امسال نیز، قیمت مسکن در تهران نسبت به یکسال۹۲ معادل ۸/۴ درصد افزایش یافت؛ در نتیجه بازار مسکن تهران هم‌اکنون به اوج دوره رکود و همین‌طور افت قیمت رسیده است. اما در سایر شهرها، با توجه به تورم ۴/۱۲درصدی در بازار مسکن کشوری طی نیمه اول امسال، همچنان زمان برای ثبت نرخ رشد تک‌رقمی وجود دارد.
در عین حال، تورم مسکن در کل کشور طی نیمه اول۹۳ به نصف تورم ۷/۳۱ درصدی یکسال۹۲ رسیده است که این خود حکایت از تعدیل نسبی قیمت‌های کشوری دارد.
رشد کشوری بالاتر از تورم
درباره ادامه‌دار بودن روند کاهش نرخ رشد قیمت مسکن در کل کشور، دو دلیل را می‌توان مطرح کرد.
دلیل اول، همان رابطه تقدم و تاخر بین رکود حداکثری بازار مسکن تهران و سایر شهرها است که در بالا به آن اشاره شد. در قالب این استناد، انتظار می‌رود نرخ رشد قیمت کشوری، در نیمه دوم امسال به مراتب کمتر از سطح کنونی ۴/۱۲درصد شود.
اما دلیل دوم، به مقایسه نرخ تورم و نرخ رشد اسمی قیمت مسکن برمی‌گردد.
در نیمه اول امسال، اگر چه میانگین قیمت مسکن در تهران ۸/۴ درصد نسبت به میانگین یکسال۹۲ افزایش پیدا کرد اما در مقایسه با تورم عمومی –رشد شاخص بهای انواع کالا و خدمات- رشد واقعی قیمت مسکن، منفی بوده است. در این مدت، شاخص کل رشد ۱۱ درصدی را تجربه کرده و در واقع، میزان رشد قیمت مسکن در تهران حدود ۶ واحد درصد کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است.
با این حال، نرخ رشد قیمت کشوری مسکن در نیمه اول امسال معادل ۴/۱ واحد درصد، بیشتر از تورم عمومی بوده است و ارزش واقعی املاک مسکونی کل کشور برخلاف تهران، به جای رشد منفی، با رشد مثبت مواجه شده است.
به این ترتیب، با توجه به اینکه در دوران رکود، معمولا روند کاهش قیمت تا حد منفی‌شدن نرخ رشد واقعی، ادامه پیدا می‌کند و این اتفاق ظرف ماه‌های اخیر برای بازار مسکن تهران به وقوع پیوسته، می‌توان پیش‌بینی کرد در ماه‌های آینده، جریان افت قیمت کشوری تا نقطه‌ای کمتر از سطح تورم عمومی، ادامه خواهد یافت.
معاونت مسکن در اطلاعات تازه‌ای که منتشر کرده، ۳۱ مرکز استان را به لحاظ نرخ رشد قیمت مسکن در نیمه اول سال۹۳، رتبه‌بندی کرده و شهر تهران را در رتبه اول «کمترین رشد قیمت مسکن» معرفی کرده است. بر این اساس، تهران در این مدت با کمترین رشد قیمت در مقایسه با ۳۰ شهر اصلی دیگر کشور روبه‌رو شده که در حد ۸/۴ درصد بوده است. در مقابل، شهرکرد مرکز استان چهارمحال و بختیاری، بیشترین نرخ رشد قیمت در بازار مسکن را تجربه کرده طوری که ارزش خانه‌هایی که در نیمه اول امسال در این شهر، معامله شدند ۹/۳۱ درصد نسبت به میانگین یکسال۹۲، افزایش قیمت داشته‌اند. بعد از شهرکرد، بندرعباس در مقام دوم بیشترین رشد قیمت به اندازه ۶/۲۹درصد قرار دارد.
در این رده‌بندی، پنج شهر گران به لحاظ بیشترین قیمت مسکن نیز به ترتیب، تهران، اصفهان، شیراز، همدان و اراک معرفی شده‌اند. پنج شهر ارزان‌قیمت نیز به ترتیب ایلام به‌عنوان ارزان‌ترین شهر، بیرجند، خرم‌آباد، یاسوج و زاهدان هستند.
