به جز شهرهای جدیدی که مسکن مهر در آنها اجرا شده و با معضلی به نام نبود متقاضی روبرو هستند از جمله شهرهای هشتگرد و پرند در اطراف تهران، احتمالا سایر شهرهای جدید سهمی در برنامه جدید وزارت راه و شهرسازی خواهند داشت. هنوز جزئیات این طرح مبنی بر چگونگی ساخت و واگذاری این واحدها مشخص نیست و گفته می‌شود طی هفته‌های آینده شرکت عمران شهرهای جدید ایران این برنامه را تشریح خواهد کرد.
دولت‌ها همواره تلاش کرده‌اند بدون دخالت مستقیم، بازار مسکن را کنترل کنند؛ نگاهی به گذشته نشان می‌دهد دولت نهم و دهم مسکن مهر را برای خانه‌دار کردن قشر کم‌درآمد کشور اجرا کرد. دولت یازدهم و دوازدهم بر خلاف این رویه یعنی دخالت مستقیم، مسکن اجتماعی را به‌عنوان طرح جایگزین مسکن مهر رونمایی کرد و اقداماتی نیز در این رابطه با کمک نهادهای حمایتی انجام شده است. در حال حاضر نیز طرح ساخت ۵۰ هزار واحد مسکونی در دستور کار شهرهای جدید قرار گرفته؛ برای بررسی اثرات مثبت و منفی این برنامه به سراغ سیامک جوانبخت کارشناس مسکن رفتیم. وی در این گفت‌وگو به واکاوی طرح مذکور پرداخت که در ادامه مشروح آنرا می‌خوانید؛
به نظر شما طرح احداث ۵۰ هزار واحد مسکونی برای اقشار متوسط جامعه چگونه طرحی است؟
-وزارت راه و شهرسازی این طرح را توسط شرکت مادر تخصصی برنامه ریزی و جمع بندی کرده و در کل، طرح اولیه آن از سوی مدیرعامل شهرهای جدید پس از مطالعه و بررسی نیازهای کلی و همچنین کمبودها در حوزه مسکن ونیازهای موجود در بازار مسکن، تهیه و جهت تصویب و ابلاغ از سوی هیات دولت و شورای عالی مسکن به وزارت راه و شهرسازی ارسال شده است.
باید به این نکته توجه شود با وجود انتقاداتی که به طرح مسکن مهر وارد می‌شود جای بسی تامل دارد که مدیرعامل شرکت مادرتخصصی شهرهای جدید، در این هیاهوی موجود، پروژه ای را در این وسعت وگستردگی جغرافیایی که مشکلاتی را برای خود خواهد داشت آغاز کند. این طرح در صورت برنامه ریزی با هدف قراردادن محدوده یک پروژه، قطعا موفق خواهد بود، چون که کاملا نقطه ضعف بازار مسکن را نشانه رفته و بی شک پیش بینی می‌شود استقبال گسترده ای را از این طرح شاهد باشیم.
به نظر می‌رسد این طرح شبیه مسکن اجتماعی است؟
– تهیه مسکن برای دهک های رو به پایین پس از پیروزی انقلاب، توسط بنیانگذار جمهوری اسلامی طی یک طرح ساماندهی مسکن ابلاغ شد. این برنامه با ایجاد بنیاد مسکن انقلاب اسلامی پایه ریزی شد، اما در عمل چندان نتوانست برای اکثر اقشار مختلف جامعه ارائه خدمات کند. هر چند که ماهیتاً نیز قادر به ورود به این امر نبود و کار خود را در بیشتر روستاها و قسمت های ضعیف از نظر اقتصادی در شهرهای کوچک و توسط خود بنیاد و بعضا به صورت پیمانکاری های امانی و غیره آغاز کرد. این مسئله باعث مسکوت ماندن و نادیده گرفتن نیازهای دیگر اقشار شد.
از این رو و با توجه به کمبودها، دولت هشتم طرحی را با نام اجاره به شرط تملیک مطرح کرد. یک طرح کاملا ایده آل بود که امروزه در اکثر کشورها حتی اروپایی از این طرح استفاده می‌شود و تمام اقشار خصوصا قشر متوسط نیاز مسکن خود را از این طریق و از طریق بازار بورس وتحت مدیریت دولت تامین می‌کنند. اما متاسفانه به‌خاطر ضعف‌ها و بعضاً عدم مطالعه و بررسی تقاضاها و خصوصا عدم حمایت دولت وقت این طرح نیز نتوانست موفق شود و مسکوت ماند. در نهایت بحث طرح مسکن مهر مطرح شد که همگان کم و بیش با این طرح آشنا هستند.
پس از روی کار آمدن دولت یازدهم وزیر راه و شهرسازی در روز اخذ رای اعتماد بحث اتمام مسکن مهر و همزمان با آن شروع طرح مسکن اجتماعی را مطرح کرد. این طرح اما به دلایل متعددی از جمله ناتمام بودن مشکلات به‌وجود آمده در مسکن مهر و وضع نامساعد اقتصادی دولت شروع نشد. علی ایحال با توجه به تمامی موارد تا بحال هر طرحی راجع به مسکن برنامه ریزی و آغاز می‌شد اغلب و حتی بطور کامل به دهک های پایین اختصاص می یافت و دهک های متوسط در این بین کاملا نادیده گرفته می‌شدند. به‌عنوان نمونه در شهری مانند پردیس تمامی علایق وتقاضاها، اختلاف های طبقاتی، و نیازهای متفاوت همگن با فرهنگ ها پیش بینی شده بود ولی باز دچار نقصان در این زمینه بود که آنهم به ضعف این طرح برمی‌گردد که نتوانسته بود نحوه و روش کنترل و تخصیص این واحدها را با توجه به موارد فوق تمییز کند.
با این اوصاف طرح جدیدی که احداث ۵۰ هزار واحد آن در دستور کار دولت قرار گرفته، اولین طرحی است که به‌طور کامل برای اقشار متوسط جامعه شروع می‌شود.البته باید یادآور شوم اواخر دولت قبل نیز تعداد ۲۰۰۰ واحد با نام مسکن مهر ویژه در تهرانسر آغاز و تقریبا به اتمام رسید که استقبال خوبی نیز از این طرح شد.
با این تفاسیر استقبال از طرح جدید مسکن سازی برای اقشار متوسط را چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟
-قطعا استقبال خوبی را در برخواهد داشت ، به لحاظ اینکه با این وضعیت اقتصادی و حتی صرفنظر از وضعیت اقتصادی کنونی عرض کردم دولت ها تاکنون برنامه ای برای اقشار متوسط نداشته‌اند و نیازهای این قشر نادیده گرفته می‌شد. ضمن اینکه گستردگی این طرح در اکثر شهرهای جدید کشور مزیتی برای این طرح به شمار می‌آید که معطوف و متمرکز به چند شهر خاص نبوده و نیست.
یکی از نقاط قوت این طرح آن است که از تمرکز پرهیز شده تا بتوانند در یک حد یکسان و عدالت‌گونه در تمام مناطق کشور با توزیع امتیازات و تسهیلات پاسخگوی بخشی از تقاضاهایی باشند. واقعیت آن است که قشر متوسط سالها چشم انتظار بودند و تقریبا نا امید. به نظر می‌رسد این طرح شوک خوب مثبتی به بازار مسکن وارد خواهد کرد. هر چند تعداد واحدهای در دستور کار، با نیازهای جامعه فاصله دارد.
شروع این طرح با این تعداد کم (۵۰ هزار واحد) دلیلی داشته است؟
-یک مدیر اگر بخواهد خود را از یک طرح، موفق بیرون بکشد نباید طرحی را که برای اولین بار درحال اجراست با یک گستردگی به لحاظ جغرافیایی و در تعداد و تیراژ بالا شروع کند؛ مانند طرح مسکن مهر. چرا که قطعا به‌خاطر شرایط ناپایدار اقتصادی کشور به پایان رساندن طرحی که هزینه های بالایی را در بردارد. ضمن اینکه جدای از آورده متقاضیان از تسسهیلات دولتی نیز استفاده می‌شود نباید ریسک زیادی را یک مدیر متوجه خود، مجموعه و خصوصا حوزه اقتصاد کند. در مجموع در یک شرایط متعادل با کسب تجارب و همچنین دروس آموخته شده در این زمینه در آینده در تعداد و تیراژ بالایی نسبت به این امر اقدام کند.
جلوگیری از تورم با حضور دولت در بازار مسکن
از سوی دیگر قطعا چالش های موجود در مسکن مهر و پاسخگویی به اینهمه متقاضی در یک مدت و با عدم وجود منابع مالی دلیلی بر این نیز میباشد که باز به متعهد و مجرب بودن یک مدیر برمی‌گردد که دوست ندارد ضمن به چالش کشیدن خود و حتی دولت از سوی دیگر، باعث نااُمید کردن مردمی باشد که در تامین اولیه آورده نیز دچار مشکلاتی بودند. هرچند این طرح نیز خیلی دیر درحال اتفاق هست واگر میتوانستند حداقل از ۳ سال پیش این طرح را شروع کنند امروز نتایج خوبی در بازار دیده می‌شد. بدین لحاظ که هرچقدر دولت خود را در بازار مسکن هرچند با تعداد واحد درحال ساخت کم حفظ کند از تورم بوجود آمده در بازار مسکن و سودجویی بعضی ها جلوگیری به‌عمل خواهد آمد.
گرچه هنوز جزئیات این طرح مشخص نیست، اما به نظر شما در این طرح دولت مستقیم وارد ساخت و ساز می‌شود؟
– دولت می‌تواند خود وارد ساخت شود و هم فقط کار نظارت را به‌عنوان نظارت عالیه چیزی که جزو مسئولیت های وزارت راه و شهرسازی که در قانون دیده شده، انجام دهد. به نظرم شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید ایران با یک برنامه ریزی اجرائی نه آکادمیک می‌تواند موفق شود. در اولین قدم پس از تهیه نقشه ها، تهیه برآورد اولیه مالی و شناسایی پیمانکاران صاحب سبک و واجد شرایط و انجام مناقصات با مدنظر قرار دادن شرایطی عمومی پیمان و دیگر قوانین مرتبط می‌تواند تمام نقاط ضعف را به قوت تبدیل کند.
ضمن اینکه با قانونمند کردن مراحل ساخت منطبق با آئین نامه کنترل و نظارت ساختمان آنهم استفاده از ناظران متعهد حقوقی و خیلی از موارد دیگر می‌تواند موفق شود. ولی پیش بینی بنده با توجه به شرایط، احتمال می‌دهم دولت فقط با تهیه زمین و تسهیلات را در دستور کار خود قرار خواهد داد و وارد کار ساخت نخواهد شد و فقط نظارت خواهد کرد.
منظور شما از مطالعات و برنامه‌ریزی آکادمیک نسبت به اجرایی چیست و چه تاثیری در موفقیت پروژه ها دارد؟
-متاسفانه در طول این سالها تمامی دولت ها بلا استثنا در همه طرح های مطالعاتی واجرائی استفاده از دانشجویان فارغ التحصیلان تعدادی از دانشگاه‌های تهران را دردستور کار خود قرار می‌دهند. مصداق بارز آن همین مسکن مهر که اگر، در کنار این عزیزان از محققان فرامرزی و کارشناسان و مدیران اجرایی نظرات و برنامه هایی را اخذ می‌کردند، امروز اینگونه مشکلاتی در اجرا گریبان مسکن مهر را نمی‌گرفت.
شما که یکی از مدافعان طرح مسکن مهر بودید؟
-بله بنده هم اکنون نیز از طرح مسکن مهر دفاع می‌کنم طرح خوبی برای خانه دارکردن اقشار ضعیف با درآمد کم و در کل دهک های پائین بود. چنین طرحی برای سال‌های متمادی آغاز واجرا نخواهد شد و بعضی از مشکلات آن نیز طبیعی بود. ولی باید واقعیت ها را گفت و تکرار کرد و ضعف ها را به وزرا و بانیان طر‌حها خاطر نشان کرد تا بتوانیم رفته رفته به یک کشور توسعه یافته و صاحب سبک حداقل در تولید مسکن تبدیل شویم و یک صادر کننده خدمات مهندسی و محصولات در این زمینه شویم.
نقد شما به این طرح(مسکن مهر) و مطالعات آکادمیک چه ارتباطی به هم دارند؟
-توجه داشته باشید قطعا و طبیعتا هزینه اجرایی یک ساختمان در نقاط مختلف شهر هرچند با یک سبک و سیاق تفاوت دارد. به ۳ دلیل بسنده می‌کنم؛ اولا قیمت تمام شده کاملا ارتباط مستقیم با تعداد واحد در حال ساخت دارد. ثانیاً: نحوه و روش ساخت از جمله سنتی، صنعتی، انبوه سازی و ثالثاً تعداد طبقات مثلا دو طبقه و بالای ده طبقه. توجه کنید این فقط چند عامل از دهها عامل تفاوت قیمت در ساخت فقط در یک شهر است.
حال فرض کنید یک طرح با یک قیمت ثابت در کل کشور از زابل تا تبریز، از مشهد تا بوشهر و تهران همگی با یک قیمت با شرایط مختلف اجرائی و موقعیتی درحال ساخت هست. داین یک ضعف بزرگ برای برنامه ریزهایی است که هیچ یک از شرایط مختلف اجرائی را مدنظر قرار نداده و فقط به‌عنوان یک طراح آکادمیک طرحی را با هدف خانه دارکردن اقشار ضعیف روی دو ورق کاغذ نوشته اند.
اما یک کارشناس و مدیر اجرایی چنین ریسکی را به دولت و اقتصاد کشور تحمیل نکرده و با استفاده از قوانین پروژه و محدوده مدیریت اجرایی و تجارب خود طرح نسبتا بهتری را برنامه ریزی می‌کند. مشکلات امروز مسکن مهر بخاطر عدم توجه و آشنایی طراحان مسکن مهر یا همان فارغ التحصیلان چند دانشگاه معتبر بوده که به برخی نکات ریز و درشت اجرائی دقت و توجهی نداشته اند. از سوی دیگر برنامه نرم افزاری که فاقد برنامه تحقیقاتی هم بوده که باعث شده تمامی عوامل(اجرایی ونظارتی و متقاضیان) شاکی و ناراضی هستند. در حالی که یکی از طرح‌های خوب مسکن در کشور بوده وخواهد بود ولی بی توجهی به بعضی از علل تاثیرگذار در ساخت وساز باعث تحت تاثیر قرار گرفتن دیگر عوامل شده. حال اگر در این طرح نیز چنین اقدامات و برنامه ریزیهایی شده باشد امکان به بار آمدن مشکلات وجود دارد. ولی قطعا با مدنظر قراردادن تمامی این مشکلات موجود و تجارب حاصل، قبل از اجرائی شدن طرح، قطعا موفقیت های بیشتری نسبت به طرح های قبلی مسکن خواهد داشت.
بازار مسکن را چگونه پیش ینی می‌کنید؟
-بنده بارها گفته‌ام دولت اگر قصد دارد بازار را در حالت کلی از رکود خارج کند باید در بازار مسکن به چرخه تولید باز گردد حتی اگر شده با ۵۰ هزار واحد. حتی اگر شده فقط در ساخت و سا ز نظارت کند. برای به راه انداختن بازار مسکن خصوصا اقتصاد باید دولت به طور مستقیم وارد بازار شود واین را باید کارشناسان مدنظر قرار دهند که تامین وام جهت خرید وفروش مسکن نه تنها بازار را از رکود خارج نمی‌کند بلکه مسکن را دچار تورم می‌کند چرا که خرید و فروش های کاذب و برای سودجویی بیشتر اتفاق می افتد.
