در حالی که مالیات بر عایدی مسکن بر عرضه و تقاضای مسکن اثرگذار است، اما عده ای با فهم نادرست از معنای رکود، این نوع مالیات را مانع رونق و عامل رکود بازار مسکن می دانند.
به گزارش افق نیوز، برخی از مخالفان مالیات بر عایدی مسکن، حضور سوداگران در بازار مسکن را برای رونق بازار مسکن ضروری می دانند. این افراد مدعی هستند که اعمال مالیات بر عایدی مسکن موجب خروج سوداگران و کاهش تقاضا برای خرید مسکن است. آن ها معتقدند که با اعمال مالیات بر عایدی مسکن، بازار مسکن به سمت رکود می رود.
برای پاسخ به ادعای رکود در اثر اعمال مالیات باید ابتدا به تعریف واژه «رکود» پرداخت و سپس با مطرح نمودن مواد طرح مالیات بر عایدی مسکن، ساز و کارهای افزایش عرضه و تقاضای بازار مسکن را پیگیری کرد.
رکود به معنی گران نشدن یا کاهش تعداد معاملات نیست
واژه رکود در مقابل واژه رونق قرار دارد. اگر منظور از رکود عدم افزایش قیمت است باید گفت که افزایش قیمت به تنهایی به معنای رونق نیست و ممکن است رکود تورمی اتفاق افتاده باشد. به عنوان نمونه در چهار ماه اول سال ۹۷ و اواخر سال ۹۶ این مسئله رخ داد و درحالی‌که رکود در بازار حکم‌فرما بود، قیمت مسکن به شکل فزاینده‌ای افزایش یافت. اگر منظور از رکود کاهش تعداد معاملات است، باز هم معیار مناسبی برای بیان وضعیت رکود و یا رونق ارائه نشده است. چون ممکن است بیشتر معاملات ناشی از سوداگری باشد و به تقاضای مصرفی پاسخ کمی داده شود. بنا بر این معنای دقیق رکود و رونق را باید در میزان توانایی رفع نیاز مصرفی جستجو کرد.
سوداگران مسکن، مانع رفع نیاز مصرفی و مشوق تعمیق رکود
نیاز مصرفی به دلیل افزایش قیمتها و کاهش قدرت خرید، در صف تأمین سرپناه متناسب با نیاز خود قرار گرفته است. در مقابل سوداگران با خرید صدها خانه نبض بازار را در دست گرفته و با تخریب بازار، رکود ایجاد کرده اند. هنگامی که تقاضای واقعی از طریق سیاست های تحریک تقاضا توانمند شده و به بازار وارد می شود، سوداگران برای کسب سودهای بادآورده با خرید و فروش مکرر و بدون خلق هیچ ارزش افزوده‌ای باعث افزایش قیمت مسکن می‌شوند.
این گرانی به وجود آمده مجدداً دست متقاضیان مصرفی را از مسکن کوتاه کرده و سازندگان نیز به دلیل کاهش تقاضا متضرر می‌شوند. با توجه به اینکه تقاضای واقعی از بازار خارج شده، معاملات نیز کم می شود. در نتیجه با کاهش سرعت گردش سرمایه تولید کننده، پدیده رکود رخ می‌دهد. با فهم معنای رکود که سوداگران عامل اصلی آن بوده اند، مالیات بر عایدی مسکن ابزار مناسبی برای خروج از رکود خواهد بود.
ایجاد رونق بازار با تولید مسکن مصرفی
برخی از مخالفان مالیات بر عایدی مسکن در مورد تعیین مصداق رکود و رونق مغالطه می کنند. آن ها افزایش تعداد معاملات و گران شدن قیمت مسکن را به معنای خروج از رکود و حالت رونق معرفی می کنند. شاید بتوان گفت دوام سودجویی سوداگران در تفسیر این چنینی از کلمه رکود و رونق است. زیرا که بنا بر نظر کارشناسان و از نظر منطقی رونق بازار مسکن تنها در صورت افزایش تولید مسکن و پاسخ به نیاز مصرفی معنا پیدا می کند. مالیات بر عایدی مسکن گام های موثری در ایجاد رونق در بازار مسکن با تشویق به افزایش عرضه مسکن و تامین تقاضای مصرفی بر می دارد.
تشویق به افزایش عرضه با معافیت مالیاتی واحدهای نوساز
یکی از اقدامات انگیزه ساز برای افزایش عرضه، حذف مالیات های دیگری است که جنبه تنظیمی ندارند. با وضع مالیات بر عایدی، مالیات نقل و انتقال و مالیات سازندگان مسکن حذف خواهد شد. هم چنین با معافیت مالیاتی واحدهای مسکونی نوساز که ۵ سال از تاریخ صدور پروانه ساخت آنها نگذشته باشد، ساخت و تولید مسکن تشویق می شود. لذا انگیزه برای افزایش عرضه بالا خواهد رفت و عرضه مسکن تقویت خواهد شد. در سمت تقاضا نیز بر اساس آمارها سالانه بیش از ۹۰۰ هزار مسکن نیاز کشور برآورد شده است. پس مشکلی در سمت عرضه و تقاضای بازار برای افتادن در خطر رکود وجود ندارد. بدین ترتیب با افزایش عرضه در یک سمت و با افزایش تقاضا در سمت دیگر تعادل در بازار و واقعی شدن آن رخ می دهد. نتیجه آن است که رونق واقعی در بازار اتفاق می افتد.
ورود متقاضیان مصرفی به بازار مسکن با کندی روند افزایش قیمتها
با اعمال مالیات بر عایدی مسکن، توان پاسخگویی به نیاز مصرفی افزایش یافته و از طرف دیگر تقاضای مصرفی فرصت نمایان شدن پیدا می کند. زیرا که با کند شدن روند افزایش قیمت مسکن و کاهش نوسانات و شوک های قیمتی، بخش مصرفی امکان برنامه ریزی و پس انداز برای رفع نیاز مسکن خود می کند. در نهایت تقاضای مصرفی با قدرت بالاتر وارد بازار می شود. با اعمال مالیات بر سوداگری کاهش تقاضای سوداگرانه و مخرب اتفاق می افتد. با حذف تقاضای سوداگرانه، تقاضای مصرفی فرصت ورود به بازار را پیدا می کند و تقاضای پنهان خود را آشکار می کند.
اسلامی بیدگلی: مالیات بر عایدی سرمایه، راهکار کوتاه مدت حذف سوداگری مسکن
سعید اسلامی بیدگلی عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی در خصوص نقش مالیات بر عایدی سرمایه در کنترل سوداگری مسکن گفت: طی چهار دهه گذشته برنامه مدونی برای کاهش سوداگری زمین در بخش مسکن نداشته‌ایم، به همین دلیل جزو کشورهایی هستیم که سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن بسیار بالاست.
وی با بیان اینکه با افزایش قیمت زمین، اشتغال مولد ایجاد نمی‌شود، گفت: این افزایش قیمت زمین به سرمایه‌گذاری نیز نمی‌انجامد.
این اقتصاددان با بیان اینکه یکی دیگر از دلایل افزایش قیمت مسکن و زمین در ماه‌های اخیر، بالا رفتن نقدینگی نیز است، افزود: با این حال باز هم امکان اجرای سیاست‌های صحیح مالیاتی در بخش مسکن برای جلوگیری از این جهش قیمتی وجود داشت.
اسلامی بیدگلی با بیان اینکه یکی از پیش نیازهای کنترل قیمت مسکن، راه‌اندازی سامانه‌های قوی اطلاعاتی در زمینه دارایی‌های اشخاص است، گفت: این دیتابیس‌ها می‌تواند برای اعمال سیاست‌های مالیاتی کارآمد باشد.
عضو هیأت علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی درباره سیاست‌های کوتاه مدت کنترل بازار مسکن تصریح کرد: بیشتر اقتصاددانان بر این نظرند که اعمال مالیات بر عایدی سرمایه در خصوص معاملات مکرر می‌تواند در کوتاه مدت از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کند، چرا که این نوع مالیات به سوداگری مسکن برمی‌گردد.
مالیات بر عایدی سرمایه، صرفا به سوداگران تعلق می گیرد
وی با بیان اینکه قرار نیست این نوع ابزار مالیاتی به کسانی که پس از مدت طولانی اقدام به خرید و فروش مسکن خود می‌کنند، تعلق بگیرد، یادآور شد: ابزار مالیات بر عایدی سرمایه قرار است سوداگری مسکن را کنترل کند. سوداگر مسکن به کسی گفته می‌شود که در طول یک سال معاملات مکرر خرید و فروش مسکن داشته باشد.
اسلامی بیدگلی لازمه اجرای مالیات بر عایدی سرمایه و نیز مالیات بر دارایی را برای کنترل سوداگری مسکن، داشتن دیتابیس‌های قوی دانست و گفت: اجرای این سامانه اطلاعاتی در اختیار وزارت راه و شهرسازی نیست و دستگاه قضایی باید اطلاعات این افراد را به تدریج تکمیل کند. بنابراین اعمال سیاست‌های مالیاتی برای کنترل بازار مسکن، منوط به داشتن نظام حقوقی منسجم در زمینه اطلاعات املاک و دارایی‌های اشخاص است.
