به گزارش افق آنلاین ، در بازار سرمایه ایران طی سال‌های اخیر شاهد تأسیس و گسترش سریع صندوق‌های سرمایه‌گذاری در اوراق با درآمد ثابت، سهام، مختلط، کالایی، جسورانه و … بوده‌ایم.

با توجه به مزایای قابل توجه صندوق‌های سرمایه‌گذاری، تاکنون جای خالی صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات که جایگزین مناسبی برای پوشش ریسک ناشی از تغییرات قیمت مسکن است، به شدت احساس می‌شود.

با توجه به اخبار منتشره، به نظر می‌رسد در آینده‌ای بسیار نزدیک، اولین صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تأسیس خواهد شد.

این اولین رابطه بازار سرمایه با بازار مسکن نیست و پیش از این نیز صندوق‌های سرمایه گذاری زمین و ساختمان (صندوق‌های ویژه ساخت و ساز مسکن) و همچنین بورس املاک و مستغلات توانسته بودند از شورای عالی بورس مجوز بگیرند.

با این حال با توجه به مشکلات گسترده‌ای که در بخش اجاره مسکن خصوصاً برای خانه اولی‌ها وجود دارد، صندوق‌های املاک و مستغلات می‌تواند در زمینه کنترل اجاره بها، راه حل خوبی باشد.

کارشناس اقتصاد مسکن: صندوق‌های املاک و مستغلات راهکاری برای کنترل اجاره بها

در همین راستا بهرنگ اسدی پژوهشگر اقتصاد مسکن مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره اینکه منظور از صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات چیست؟، گفت: صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (REITs) پس از دریافت مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار، با هدف جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران و تخصیص آن به دارایی‌های موضوع فعالیت صندوق، تأسیس می‌شوند.

موضوع فعالیت صندوق‌های املاک؛ خرید و فروش و اجاره مسکن

وی افزود: موضوع فعالیت اصلی این صندوق‌ها خرید و فروش املاک و مستغلات و اجاره آن‌هاست. موضوع فعالیت فرعی نیز دریافت تسهیلات، سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار رهنی، اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی پذیرفته شده در بورس یا بازار خارج از بورس و در نهایت تقسیم عوائد ناشی از این فعالیت بین سرمایه‌گذاران صندوق است. همچنین امکان سرمایه‌گذاری مانده وجوه صندوق، در سپرده‌های بانکی و گواهی سپرده بانکی نیز وجود دارد.

ظرفیت ۷ درصدی صندوق‌های املاک در GDP

اسدی ادامه داد: تجربه جهانی نشان می‌دهد در صورت فراهم شدن بستر مناسب و پس از بلوغ فعالیت، ارزش بازار این صندوق‌ها در بسیاری از کشورها در حدود ۳ تا ۷ درصد تولید ناخالص ملی برآورد می‌شود که به خوبی نشان‌دهنده ظرفیت‌های بالقوه این بخش برای تقویت سمت تقاضای املاک و مستغلات کشور و افزایش عرضه املاک اجاری است.

بازدهی صندوق‌های املاک؛ معادل نرخ رشد مسکن

کارشناس اقتصاد مسکن درباره پیش‌بینی بازدهی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات برای دارندگان یونیت‌ها و واحدهای هر صندوق اظهار کرد: عوامل مختلفی در بازدهی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تأثیرگذار است. مطابق با امکان‌سنجی انجام شده، بیشترین عامل تأثیرگذار بر بازده این نوع صندوق، نرخ رشد مسکن است.

وی تأکید کرد: در دهه اخیر، بیشترین نرخ رشد مسکن مربوط به استان تهران با میانگین حدود ۲۷ درصد و کمترین نرخ رشد مربوط به استان کهگیلویه و بویراحمد با میانگین حدود ۱۱ درصد بوده است. همچنین شایان ذکر است مطابق با آمار تاریخی در بلندمدت نرخ رشد مسکن اندکی از تورم بیشتر خواهد بود.

نسبت قیمت مسکن به اجاره چه رقمی است؟

اسدی دومین عامل تأثیرگذار بر بازدهی صندوق‌های زمین و ساختمان را میزان دریافت اجاره‌بهای املاک تحت تملک عنوان و تصریح کرد: مطابق با آخرین آمار منتشر شده در شهر تهران در بهار ۱۳۹۹، نسبت قیمت به اجاره (P/E) حدود ۲۸ واحد در یک سال بوده است. در واقع اجاره‌بهای دریافتی سالانه حدود ۳.۵ درصد بازدهی واقعی برای صندوق ایجاد می‌کند. از طرفی، صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، هزینه‌هایی مانند هزینه تعمیرات و نگهداری، هزینه افت قیمت املاک به دلیل افزایش عمر بنا، هزینه کارمزد ارکان و … را نیز باید پرداخت کند که بازدهی را تحت تأثیر قرار می‌دهد. بنابراین در حالت محافظه‌کارانه و در حالت مدیریت غیرفعال، می‌توان انتظار داشت که بازدهی بلندمدت صندوق تقریباً معادل نرخ رشد مسکن باشد.

این پژوهشگر اقتصاد مسکن با تأکید بر جذاب بودن سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات گفت: معمولاً سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات صرفاً برای کسب بازده صورت نمی‌پذیرد بلکه دلیل اصلی آن پوشش ریسک ناشی از تغییرات سریع قیمت مسکن است. از طرف دیگر در حالت عادی و وضعیت اقتصادی نرمال، بازدهی املاک و بازدهی بازار سرمایه هم‌بستگی پایینی با یکدیگر داشته و طبق نظریه مارکویتز، سرمایه‌گذاری توأمان در املاک و بازار سرمایه، می‌تواند منجر به کاهش ریسک و افزایش بازده سبد سرمایه‌گذاری شده و به متنوع‌سازی آن کمک کند.

وی خاطرنشان کرد: همچنین با ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، ابزار مالی مورد نیاز فعالان بازار سرمایه برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن فراهم می‌شود. به نظر می‌رسد بازدهی صندوق املاک و مستغلات در حالت محافظه‌کارانه و مدیریت غیرفعال، تقریباً با نرخ رشد مسکن برابر و در بلندمدت کمی بهتر از تورم است.

بیشترین رشد قیمت مسکن در ۳ سال اخیر در کدام مناطق تهران بود؟

اسدی درباره تغییرات قیمتی مسکن در ۳ سال اخیر در تهران گفت: رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور و حتی در مناطق مختلف تهران یکسان نیست؛ مطابق آمار منتشر شده، در بازه زمانی بهار ۱۳۹۷ تا اسفند ۱۳۹۹ در مناطق مختلف شهر تهران، بیشترین رشد قیمتی مسکن مربوط به مناطق ۲۰، ۹، ۲۲، ۳ و ۲۱ به ترتیب با درصد رشد ۴۴۰ درصد، ۴۳۶ درصد، ۴۳۳ درصد، ۴۲۵ درصد و ۴۰۴ درصد بوده است.

این فعال اقتصادی حوزه تأمین مالی مسکن ادامه داد: در سال گذشته (۱۳۹۹)، ۱۵ درصد تعداد دفعات معاملات در شهر تهران، مربوط به منطقه ۵ بوده است. مناطق ۲، ۴ و ۱۰ به ترتیب با ۹، ۸ و ۸ درصد در رتبه‌های بعدی معاملات قرار گرفته‌اند. این موضوع بیان می‌کند که انتخاب مسکن مناسب برای سرمایه‌گذاری باید به نحوی انجام پذیرد که نقدشوندگی کافی در صندوق ایجاد شود تا اگر فرصت سرمایه‌گذاری بهتر فراهم شد و یا به دلایلی به اجبار صندوق وارد فرایند تصفیه شد، نقد کردن دارایی‌ها به راحتی امکان‌پذیر باشد. این امکان در شرایطی که آورده اولیه صندوق نقد باشد، راحت‌تر به وقوع می‌پیوندد.

فاصله بسیار زیاد رقم تسهیلات خرید مسکن با قیمت املاک

اسدی در خصوص مزایای کلان تأسیس صندوق املاک و مستغلات یادآور شد: طبق گزارش صندوق بین‌الملی پول در سال ۲۰۱۶، متوسط نسبت تسهیلات به بهای مسکن در کشورهای مختلف، حدود ۸۰ درصد بوده که متأسفانه این رقم در ایران به شدت پایین است. افزایش بی‌رویه قیمت مسکن طی سال‌های اخیر نیز، این نسبت را بیش از پیش در کشور ایران کاهش داده است.

قدرت پایین تسهیلات خرید مسکن عامل اجاره نشینی خانه اولی‌ها

وی تأکید کرد: نسبت پایین پوشش دهی تسهیلات مسکن به بهای مسکن در کنار سایر پارامترهای اقتصادی، سبب شده تا بسیاری از مردم به خصوص زوج‌های جوان به اجاره‌نشینی روی بیاورند. از طرفی مطابق با آمار منتشر شده، نرخ رشد اجاره در نیمه اول سال‌های ۱۳۹۹، ۱۳۹۸ و ۱۳۹۷ نسبت به سال قبل از آن به ترتیب حدود ۴۷، ۳۷ و ۲۹ درصد بوده است. این نرخ رشد سرسام‌آور، سبب شده است که طی سال‌های اخیر مستأجران به سمت حومه شهر تهران هجوم بیاورند.

کارشناس اقتصاد مسکن افزود: با این حال افزایش منازل مسکونی قابل اجاره، طبیعتاً کمک خواهد کرد تا با افزایش عرضه ساختمان‌های اجاری، کاهش نسبی اجاره‌بها اتفاق بیفتد. در بدبینانه‌ترین حالت، راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات کمک می‌کند، ساختمان‌های مسکونی قابل اجاره افزایش یافته و منجر به تسهیل در انتخاب آپارتمان مسکونی توسط متقاضیان شود.