بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد: ارقامی که توسط دلالان بازار اجاره و مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای، تحت عنوان «اجاره‌بهای پیشنهادی» تعیین میشود تابعی از «نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه»، «نرخ رشد قیمت مسکن» و «حجم عرضه» است و چون همه این عوامل در حال‌حاضر شرایط بهتری در مقایسه با تابستان۹۲ دارند، بنابراین سطح رشد اجاره‌بها در تابستان۹۳ کمتر خواهد بود.
طبق آخرین گزارش رسمی بانک‌مرکزی که به اردیبهشت امسال مربوط میشود، میانگین قیمت انواع کالا و خدمات در ماه گذشته ۶/۱۶درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرد (نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه). نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه در ماه‌های اخیر بین یک تا سه درصد رو‌به کاهش بوده است.
از طرفی دامنه نوسانات ماهانه قیمت مسکن در مقایسه با سال قبل به شدت کاهش پیدا کرده و در اردیبهشت به حدود ۷درصد رسید که البته سطح قیمت مسکن در حال‌حاضر نسبت به ماه مشابه سال۹۲، تقریبا بدون تغییر ثابت مانده است.
عامل سوم موثر بر اجاره‌بها که میزان عرضه واحد اجاره‌ای است نیز هم‌اکنون به خاطر پدیده «مازاد آپارتمان‌های نوساز» – و نیاز سازنده‌ها به نقدینگی برای شروع ساخت‌وسازهای جدید- رو به افزایش است؛ طوری که پیش‌بینی میشود بخشی از واحدهای فروش‌نرفته یکی دو سال اخیر، در تابستان امسال وارد بازار اجاره به شکل «رهن‌کامل» خواهد شد.
به‌واسطه این شرایط، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: در تابستان۹۳ اجاره‌بها بیش‌از ۱۵درصد افزایش پیدا نمی‌کند. حسام عقبایی با اشاره به اینکه، عمده اجاره‌نامه‌ها در تهران از ابتدای تابستان سررسید میشود و در سه ماه پیش‌رو، بخش زیادی از اجاره‌نشین‌ها به تمدید قرارداد یا تغییر محل سکونت، اقدام می‌کنند، افزود: قدرت چانه‌زنی این گروه در مقابل موجران بیشتر شده است و در نتیجه سطح منطقی رشد اجاره‌بها در اجاره‌نامه‌های جدید حداکثر ۱۵درصد خواهد بود.
در تابستان سال گذشته که نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه ۴۱درصد بود، میانگین اجاره‌بهای آپارتمان‌های مسکونی تهران ۲۴درصد نسبت به سال قبل افزایش پیدا کرد.
با این حال، آمار رسمی از دو ماه گذشته از سال۹۳ حاکی است: اجاره‌بهادر فروردین ۶/۱۳درصد رشد کرد؛ اما در اردیبهشت با دو واحد کاهش، حداکثر ۱۱درصد نسبت به ماه مشابه سال۹۲ افزایش یافت. به این ترتیب با روند کاهنده نرخ رشد اجاره‌بها و افت پی‌درپی تورم، انتظار می‌رود دامنه رشد حداکثر ۱۵درصدی در اجاره‌نامه‌های تابستان ۹۳ نسبت به تابستان۹۲، مشاهده شود.
حسام عقبایی با تاکید بر اینکه اجاره‌بها تابعی از قیمت مسکن است و نه صرفا میزان تورم عمومی، هرگونه افزایش اجاره‌بها بیش از ۱۵ درصد را غیرمنطقی عنوان کرد.
وی ضمن توصیه به مستاجران و موجران برای توافق و تمدید قراردادهای سال قبل، به طرف تقاضا در بازار اجاره تاکید کرد: در صورتی که موجری خواهان افزایش بیش از ۱۵ درصد نرخ اجاره‌بها باشد برای جابه‌جایی اقدام کنند در غیر این صورت با تمدید قرارداد از افزایش حجم تقاضا در بازار اجاره خودداری کنند. عقبایی تصریح کرد: کاهش نرخ تورم از یک طرف و ثبات نسبی قیمت مسکن پس از سه دوره کاهش قیمت در سال گذشته، عوامل مهمی است که هر گونه افزایش در نرخ اجاره‌های تابستانی را غیرمنطقی می‌کند.
پارسال، متوسط نرخ رشد اجاره بهای مسکن از ۲۵ درصد در فصل جابه‌جایی‌ها – تابستان ۹۲- به ۷ درصد در پایان سال رسید. اما در پی انتظاری که برای مستاجران – در نتیجه کاهش قیمت مسکن – در جهت تثبیت نرخ اجاره‌بها در پایان سال ۹۲ و ابتدای سال ۹۳ ایجاد شد و همچنین به‌رغم پیش‌بینی‌های کارشناسان و فعالان بازار مسکن مبنی بر عدم رشد قابل توجه قیمت‌ها، شواهد موجود نشان می‌دهد: جو روانی حاکم بر بازار اجاره همچنان تابع جو حاکم بر این بازار طی دو سال اخیر است. به طوری که برخی دلالان و موجران با همکاری مشترک سعی دارند، اجاره‌بها را ملتهب نشان دهند.
مستاجران و مشاوران املاک در این باره می‌گویند: هر چند روند کاهشی قیمت مسکن و پایین بودن قدرت مالی مردم در بازار اجاره در کنار پیش‌بینی‌های کارشناسان انتظار افزایش نرخ در بازار اجاره امسال را منتفی می‌کند ولی برخی موجران بدون توجه به شرایط موجود و به تبعیت از سال‌های قبل، با افزایش کرایه‌ها، موجب تضعیف توان مستاجران و به دردسر انداختن آنها قبل از شروع فصل جابه‌جایی‌ها شده‌اند.
محاسبه اجاره‌بها با قیمت مسکن، نه تورم!
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران که پیش از این با غیرمنطقی خواندن هر گونه افزایش در نرخ اجاره‌بها، تعیین اجاره‌بها را در ارتباط مستقیم با قیمت مسکن عنوان می‌کرد و نه سطح تورم عمومی، در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: هر چند بر مبنای نظر کارشناسی نرخ اجاره‌بها ارتباط مستقیمی با قیمت مسکن دارد و بسته به شرایط و موقعیت هر واحد مسکونی بر اساس درصدی از قیمت مسکن محاسبه و از مستاجر دریافت میشود اما، عدم توازن بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره باعث کم اثر شدن این قاعده در تعیین اجاره بهای مسکن شده است. حسام عقبایی با بیان اینکه اغلب موجران به اشتباه، فقط تورم عمومی را مبنای افزایش نرخ اجاره‌بها می‌دانند، افزود: نبود توازن بین عرضه و تقاضای مسکن باعث‌شده همیشه برای واحدهای مسکونی که گران‌تر از ارزش واقعی به بازار اجاره عرضه می‌شوند هم مشتری وجود داشته باشد و تا زمانی که مشتری برای این واحدها وجود دارد و بین عرضه و تقاضا توازن برقرار نشده، انگیزه افزایش نرخ در بین موجران وجود دارد.
وی نبود فضای رقابتی میان موجران و انبوه‌سازان را به‌منظور ساخت و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری در قالب پروژه‌های اجاره‌داری کنترل شده یکی دیگر از عوامل عدم امکان کنترل در بازار اجاره عنوان کرد و گفت: نبود فضای رقابتی برای عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای در کنار عدم توازن عرضه و تقاضا و در نتیجه وجود مشتری برای واحدهای گران‌تر، یکی دیگر از عواملی است که منجر به افزایش نامتعارف اجاره‌بها طی سال‌های گذشته شده است.
بازار اجاره کشش افزایش نرخ ندارد!
عقبایی با اشاره به جو روانی ایجاد شده پس از آغاز سال در جهت افزایش اجاره‌بها، گفت: افزایش اجاره‌بهایی که پس از آغاز سال ۹۳ تاکنون مشاهده شده است حدود ۱۰ درصد بوده است.
وی در خصوص میزان معقول افزایش نرخ اجاره‌بها در فصل جابه‌جایی‌ها گفت: هر چند هنوز تا فصل جابه‌جایی‌ها کمتر از یک ماه زمان باقی مانده است اما افزایش بیش از ۱۵ درصد نرخ اجاره، افزایشی غیرمنطقی در بازار اجاره‌بهای مسکن سال ۹۳ خواهد بود. عقبایی با تاکید بر اینکه بازار اجاره مسکن امسال کشش بیش از ۱۵ درصد افزایش قیمت را ندارد، تصریح کرد: امیدواریم رقم افزایش‌ها تا حد ۱۰ درصد و نهایت ۱۵ درصد باقی بماند و موجران نیز باید در این زمینه همکاری لازم را داشته باشند.
قرارداد اجاره را بازهم تمدید کنید
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران توصیه کرد: امسال هم پیشنهاد میشود موجران و مستاجران با رقم توافقی و منطقی قرارداد سال گذشته خود را تمدید کنند.
وی با بیان اینکه تمدید قرارداد با رقم منطقی به نفع هر دو طرف – مستاجر و موجر – است، گفت: مستاجران و موجران می‌توانند با توافق منطقی از متحمل شدن هزینه‌های جانبی ناشی از جابه‌جایی مستاجر جلوگیری کنند.
